第十六章 逆权侵占
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看到倪芷慧起身，宁晓丽和向左曲右急忙过来。倪豪站起来拉住宁晓丽：“不许走，我要你陪我。”宁晓丽红了脸，看着倪芷慧道：“倪总......”倪芷慧笑道：“晓丽，我一个人去，你们三个都不去了，就在这陪着少爷，一步也不许离开。”宁晓丽道：“这，倪总......”杜经理此刻对倪芷慧感恩戴德，死心塌地，急着表现，抢着道：“宁秘书，有我陪着倪总，这是咱的家，咱的地盘，放心吧。”倪芷慧道：“走罢。”倪豪道：“姐姐，吃完饭我还想出去玩。”倪芷慧笑道：“好啊，就让他们几个陪你去。”对宁艳等三人道：“你们三个照顾好少爷。”
看着倪芷慧和杜经理离去，倪豪拉着宁晓丽：“来，姐姐，坐下。”又对向左曲右道：“坐下，陪阿豪吃饭，喝酒。”接着大声叫道：“杯子，杯子！”服务员急忙过来，将两桌并为一桌。倪豪举起杯子，大声道：“干杯！”
倪氏集团南宁公司会议室，男男女女，座无虚席。
倪芷慧居中而坐。杜经理扫视一眼会场，恭恭敬敬道：“倪总，人都到齐了。”倪芷慧哼了一声，示意开始。杜经理站起身来，大声道：“同志们，今天倪总专程从上海总公司来，就目前咱们南宁公司的公共绿地项目，检查、指导和督促咱们的工作。下面请倪总作指示。”
掌声响起。
倪芷慧扫视一眼，微笑道：“今天把公司高层和项目部、法务部聚在一起开会，并且请来了公司的法律顾问，按理说，不合惯例。大家心里一定觉得奇怪。”话锋一转：“特事特办。这个项目对咱们有多么重要，时间是多么紧迫，大家都是知道的。所以我两会并一会，减少上传下达的中间环节，第一，提高执行力，第二，时间不等人。闲话少说，言归正传。下面，我直接安排工作，有问题，直接提，现场提，会后立刻执行。”
倪芷慧喝口茶，道：“第一，项目部，明天一早通知所有拆迁户，记着，一个一个通知，就说咱们这个项目准备放弃。已经签订拆迁补偿协议的，终止执行，停止所有拆迁款的发放。尚未签订拆迁补偿协议的，不再签订。”此言一出，会场一片骚动。
项目部经理站起身道：“倪总，总公司真要放弃这个项目吗？”倪芷慧道：“你认为呢？”项目部经理迟疑了一下。倪芷慧微笑道：“有话就说。”项目部经理大声道：“不会。”倪芷慧大声道：“好，知道就好，不但不会放弃，而且是势在必得！”顿了一下：“你们项目部负责执行就是了。”项目部经理道：“这样一来，拆迁户势必要追究我们的违约责任，还有，政府的反应，市民的反应，这......”倪芷慧笑道：“好，问题来了。拆迁户怎么追究我们的违约责任呢？秦律师，张律师，你们俩是公司的常年法律顾问，可以说是自己人，你们来说。”两个律师对望一眼，秦律师道：“他们会循民事诉讼途径，追究我们的违约责任。”倪芷慧笑道：“好，不怕他们告，就怕他们不告。”秦律师道：‘倪总，你这是......“
倪芷慧道：“杜经理，你私下找一家律师事务所，让他们主动去找拆迁户，尽量联系到所有拆迁户，就说给他们提供无偿法律援助，让他们来告我们。至于律师费用，由咱们来付。”杜经理瞪大了眼睛，简直不相信自己的耳朵：“倪总，您是说咱们自己出钱让别人来告咱们自己？”倪芷慧微笑：“对，你负责执行，要快。今晚就联系好律所，明天等项目部一通知拆迁户，让他们律师就去找拆迁户。”
张律师道：“倪总，您这是什么意思，我们不明白。”倪芷慧笑道：“好了，现在谜底该揭开了。”扫视一眼众人，慢慢道：“咱们目前遇到的问题是什么？一个拆迁户，记着，一个，就一个，业主联系不上，二十年没有音信，租住户不愿意搬，又无权处分业主的房产，这个问题，表面看来，似乎无解。对不对？”张律师点头道：“不错。”
倪芷慧喝口茶，一字一句道：“逆权侵占。”
会场一片寂静。众人议论纷纷：“什么是逆权侵占？”倪芷慧拍拍手，大声道：“大家静一静，让秦律师给大家讲一讲，什么是逆权侵占。”
秦律师道：“所谓逆权侵占，是指房地产的非业主不经原业主同意，持续占用对方土地或房产超过一定的法定时限后，原业主的兴讼时限即终止，该占用者可以成为该土地的合法新业主，不必付出任何代价。逆权侵占条例主要是惩罚一些冒失的业主任由他们楼宇或土地被第三者占用，不去收租甚至不闻不问。主要租客找过业主，登过寻人启事，又找不到的话，租客就可以向法院申请逆权侵占。经判决之后，就可以成为物业的合法拥有人。有权利便有义务，在业主失踪期间，租客一定要负担单元的差饷，及大厦维修费用。这个期限一般是二十年。”说到这里，停下来，向倪芷慧道：“可是，这是普通法概念，我国法律没有规定，司法上也没有先例。”
倪芷慧道：“如果中国法律有这个规定，那么咱们遇到的那个钉子户，那老两口，符合不符合起诉条件？”张律师道：“符合，第一，他们已经持续租住二十年以上，第二，业主二十多年毫无音信；第三，物业费和维修费一直都是他们交纳的。”
秦律师道：“可是有一个最主要的问题，就是这老两口并没有要将房产据为己有的意思，他们不会提起这个诉讼。别的任何其他人都不具备原告资格。”
倪芷慧笑了：“好啊，那就是说，有两个问题，第一，我国法律没规定逆权侵占；第二，具备原告资格的人不提起逆权侵占诉讼。”顿了顿，道：“先说第二个问题。这就是咱们要自己告自己的原因。我们要将自己置于被告席上，此时我们可以向法庭提出，我们之所以违约，是因为我们要放弃这个项目，而我们之所以要放弃这个项目，是因为我们遇到了目前这个钉子户，我们不得不放弃。现在是法治社会，我们公司一贯遵纪守法，所以我们充分尊重人权，不得不放弃这个项目，并且为此蒙受了巨大的损失。这时，我们可以请求法庭将那个钉子户列为第三人，无独立请求权之第三人。那个钉子户不是不愿意提起诉讼吗？这样，他们就被动介入了诉讼，他们可以不起诉，但他们不能不应诉。”
看到倪芷慧起身，宁晓丽和向左曲右急忙过来。倪豪站起来拉住宁晓丽：“不许走，我要你陪我。”宁晓丽红了脸，看着倪芷慧道：“倪总......”倪芷慧笑道：“晓丽，我一个人去，你们三个都不去了，就在这陪着少爷，一步也不许离开。”宁晓丽道：“这，倪总......”杜经理此刻对倪芷慧感恩戴德，死心塌地，急着表现，抢着道：“宁秘书，有我陪着倪总，这是咱的家，咱的地盘，放心吧。”倪芷慧道：“走罢。”倪豪道：“姐姐，吃完饭我还想出去玩。”倪芷慧笑道：“好啊，就让他们几个陪你去。”对宁艳等三人道：“你们三个照顾好少爷。”
看着倪芷慧和杜经理离去，倪豪拉着宁晓丽：“来，姐姐，坐下。”又对向左曲右道：“坐下，陪阿豪吃饭，喝酒。”接着大声叫道：“杯子，杯子！”服务员急忙过来，将两桌并为一桌。倪豪举起杯子，大声道：“干杯！”
倪氏集团南宁公司会议室，男男女女，座无虚席。
倪芷慧居中而坐。杜经理扫视一眼会场，恭恭敬敬道：“倪总，人都到齐了。”倪芷慧哼了一声，示意开始。杜经理站起身来，大声道：“同志们，今天倪总专程从上海总公司来，就目前咱们南宁公司的公共绿地项目，检查、指导和督促咱们的工作。下面请倪总作指示。”
掌声响起。
倪芷慧扫视一眼，微笑道：“今天把公司高层和项目部、法务部聚在一起开会，并且请来了公司的法律顾问，按理说，不合惯例。大家心里一定觉得奇怪。”话锋一转：“特事特办。这个项目对咱们有多么重要，时间是多么紧迫，大家都是知道的。所以我两会并一会，减少上传下达的中间环节，第一，提高执行力，第二，时间不等人。闲话少说，言归正传。下面，我直接安排工作，有问题，直接提，现场提，会后立刻执行。”
倪芷慧喝口茶，道：“第一，项目部，明天一早通知所有拆迁户，记着，一个一个通知，就说咱们这个项目准备放弃。已经签订拆迁补偿协议的，终止执行，停止所有拆迁款的发放。尚未签订拆迁补偿协议的，不再签订。”此言一出，会场一片骚动。
项目部经理站起身道：“倪总，总公司真要放弃这个项目吗？”倪芷慧道：“你认为呢？”项目部经理迟疑了一下。倪芷慧微笑道：“有话就说。”项目部经理大声道：“不会。”倪芷慧大声道：“好，知道就好，不但不会放弃，而且是势在必得！”顿了一下：“你们项目部负责执行就是了。”项目部经理道：“这样一来，拆迁户势必要追究我们的违约责任，还有，政府的反应，市民的反应，这......”倪芷慧笑道：“好，问题来了。拆迁户怎么追究我们的违约责任呢？秦律师，张律师，你们俩是公司的常年法律顾问，可以说是自己人，你们来说。”两个律师对望一眼，秦律师道：“他们会循民事诉讼途径，追究我们的违约责任。”倪芷慧笑道：“好，不怕他们告，就怕他们不告。”秦律师道：‘倪总，你这是......“
倪芷慧道：“杜经理，你私下找一家律师事务所，让他们主动去找拆迁户，尽量联系到所有拆迁户，就说给他们提供无偿法律援助，让他们来告我们。至于律师费用，由咱们来付。”杜经理瞪大了眼睛，简直不相信自己的耳朵：“倪总，您是说咱们自己出钱让别人来告咱们自己？”倪芷慧微笑：“对，你负责执行，要快。今晚就联系好律所，明天等项目部一通知拆迁户，让他们律师就去找拆迁户。”
张律师道：“倪总，您这是什么意思，我们不明白。”倪芷慧笑道：“好了，现在谜底该揭开了。”扫视一眼众人，慢慢道：“咱们目前遇到的问题是什么？一个拆迁户，记着，一个，就一个，业主联系不上，二十年没有音信，租住户不愿意搬，又无权处分业主的房产，这个问题，表面看来，似乎无解。对不对？”张律师点头道：“不错。”
倪芷慧喝口茶，一字一句道：“逆权侵占。”
会场一片寂静。众人议论纷纷：“什么是逆权侵占？”倪芷慧拍拍手，大声道：“大家静一静，让秦律师给大家讲一讲，什么是逆权侵占。”
秦律师道：“所谓逆权侵占，是指房地产的非业主不经原业主同意，持续占用对方土地或房产超过一定的法定时限后，原业主的兴讼时限即终止，该占用者可以成为该土地的合法新业主，不必付出任何代价。逆权侵占条例主要是惩罚一些冒失的业主任由他们楼宇或土地被第三者占用，不去收租甚至不闻不问。主要租客找过业主，登过寻人启事，又找不到的话，租客就可以向法院申请逆权侵占。经判决之后，就可以成为物业的合法拥有人。有权利便有义务，在业主失踪期间，租客一定要负担单元的差饷，及大厦维修费用。这个期限一般是二十年。”说到这里，停下来，向倪芷慧道：“可是，这是普通法概念，我国法律没有规定，司法上也没有先例。”
倪芷慧道：“如果中国法律有这个规定，那么咱们遇到的那个钉子户，那老两口，符合不符合起诉条件？”张律师道：“符合，第一，他们已经持续租住二十年以上，第二，业主二十多年毫无音信；第三，物业费和维修费一直都是他们交纳的。”
秦律师道：“可是有一个最主要的问题，就是这老两口并没有要将房产据为己有的意思，他们不会提起这个诉讼。别的任何其他人都不具备原告资格。”
倪芷慧笑了：“好啊，那就是说，有两个问题，第一，我国法律没规定逆权侵占；第二，具备原告资格的人不提起逆权侵占诉讼。”顿了顿，道：“先说第二个问题。这就是咱们要自己告自己的原因。我们要将自己置于被告席上，此时我们可以向法庭提出，我们之所以违约，是因为我们要放弃这个项目，而我们之所以要放弃这个项目，是因为我们遇到了目前这个钉子户，我们不得不放弃。现在是法治社会，我们公司一贯遵纪守法，所以我们充分尊重人权，不得不放弃这个项目，并且为此蒙受了巨大的损失。这时，我们可以请求法庭将那个钉子户列为第三人，无独立请求权之第三人。那个钉子户不是不愿意提起诉讼吗？这样，他们就被动介入了诉讼，他们可以不起诉，但他们不能不应诉。”